01

扭亏

3月11日，中国金茂（00817.HK）公告称，预期2024年将录得公司所有者应占溢利约10亿元，较2023年度所有者应占亏损约69亿元实现扭亏及录得大幅增长。

正面盈利预告

公告显示，中国金茂经营业绩增长主要由于，集团持续强化精益管理，全力推进控费提效，管理费用、销售及营销开支、融资成本等于本年度下降。

另外，中国金茂及部份联营及合营企业项目计提发展中物业、持作出售物业等资产减值拨备于本年度下降。

归属股东净利润

《小债看市》统计，目前港股扭亏房企仅两家，除了中国金茂，还有冠中地产；A股扭亏房企也有两家，分别为市北高新和珠江股份。

扭亏港股房企

扭亏A股房企

存续债券方面，目前中国金茂存续美元债3只，存续规模16亿美元。

另外，金茂集团存续境内债3只，存续规模21亿元，均将于一年内到期。

存续美元债

值得一提的是，中国金茂发布重要人事变动，张增根辞任公司主席、执行董事、战略及投资委员会主席及ESG委员会主席，执行董事陶天海获董事会委任，将出任公司主席、战略及投资委员会主席及ESG委员会主席。

目前，房地产行业仍处于调整期，市场需求未全面回升，中国金茂新任掌门人还需在复杂市场环境中寻找新的增长点。

02

财务分析

据官网介绍，中国金茂是世界五百强企业之一中国中化集团旗下房地产和酒店板块的平台企业。

2007年，中国金茂在香港联合交易所主板上市。

中国金茂官网

从股权结构上看，中国金茂的控股股东为中化集团，后者是国务院国资委监管的大型中央企业之一。

2019年7月，中化香港以86.74亿港元对价向中国平安下属子公司以及新华人寿分别转让17.87亿股和0.16亿股中国金茂股份；同时金茂又向中化香港配售1.69亿股，本次交易完成后，平安人寿成为公司第二大股东。

近年来，中化香港的股权从2021年的35.28%增加到2022年的36.4%，目前持股38.4%，此前中国金茂在前所未有的行业低迷中增加了股票股息以保留现金。

股权结构图

2021年，中国金茂录得合同销售金额2356亿元，创历史新高；2022年公司取得签约销售金额1550亿元。

2023年，中国金茂累计实现签约销售金额1412亿元，同比下降8.9%；2024年录得合同销售额982.5亿元，跌出“千亿阵营”。

可见，受行业下行影响，中国金茂的销售也收到不小的冲击。

在土地获取方面，2024年上半年中国金茂获取西安金茂璞逸曲江、成都金茂璞逸锦江、济南保利金茂琅誉和成都市武侯区外双楠34亩地块。

自去年四季度以来，一线及强二线城市二手房成交量价已呈现筑底回升态势，市场情绪逐步回暖。

中国金茂也一改此前土拓收缩态势，加速在核心一、二线城市拿地，仅去年11月和12月就合计拿下12宗地块，拿地金额高达158亿元；今年前两月拿地金额超200亿元。

盈利能力方面，截至2024年6月末，中国金茂毛利率16.2%，相比2023年上半年的16.6%基本持平；开发业务毛利率11%左右，与上年同期相当，这是其在本轮楼市下行过程中首次实现毛利率企稳。

由于2016-2017年期间，高价拍卖的项目交付，中国金茂整体毛利率在2022年降至15.84%，2023年进一步降至12.46%。

销售毛利率

截至最新报告期，中国金茂总资产为4193.76亿元，总负债3025.46亿元，净资产1168.3亿元，资产负债率72.14%。

由于经营规模缩减，中国金茂很可能在未来两年保持高杠杆水平。

资产负债率

《小债看市》分析债务结构发现，中国金茂主要以流动负债为主，占总债务的55%。

截至2024年6月末，中国金茂流动负债有1676亿元，主要为其他应付款，其一年内到期的短期债务有193.5亿元。

相较于短债压力，中国金茂流动性较好，其账上现金及现金等价物有337.5亿元，可以覆盖短债，公司面临短期偿债风险不大。

在备用资金方面，公开数据披露的比较久远，截至2019年末中国金茂银行授信总额为1571.36亿元，其未使用授信额度为873.81亿元。

银行授信情况

除此之外，中国金茂还有1349亿元非流动负债，主要为长期借贷，其长期有息负债有1101亿元。

整体看来，中国金茂刚性债务有1294.5亿元，主要以长期有息负债为主，带息债务比为43%。

在偿债资金方面，中国金茂主要依赖于外部融资。其融资渠道较为多元，除了发债和借款，还通过应收账款、股权融资、股权质押以及信托等方式融资。

虽作为央企，中国金茂融资渠道通畅，但2023年其筹资性现金流净额为-109.07亿元 。

筹资性现金流净额

在资产质量方面，中国金茂的其他应收款规模较大，该指标为611.3亿元，不仅对资金形成大量占用，还存在一定回收风险。

另外，近年来中国金茂少数股东权益逐年增加，但所得净利润却减少，或是明股实债集中到期回购或新的明股实债方案注入推升少数股东权益规模。

总得来看，中国金茂债务增长和收入下降，导致公司杠杆升高；筹资性现金流净流出，面临一定再融资压力；其他应收款规模大。

03

地王收割机

一直以来，豪宅项目为主的中国金茂以产品力强、溢价高著称，在拿地方面也毫不吝啬，曾拿下多个“地王”。

2009年，中国金茂在土拍会上拍下北京广渠门15号“地王”一举成名。

2016年，中国金茂在上海、南京、深圳、天津、杭州、郑州、无锡和青岛等城市累计参与获取的地块有12宗，成交总价为372.7亿元。

但在商品房量价齐升退潮后，前期热衷角逐高价“地王”的房企，直接成了限价最大的受害者。

随后数年间，中国金茂拿地速度明显放缓。

2015年到2018年，中国金茂新增土储分别为182万、285万、932万与2264万平方米，2019年新增土储降至1390万平方米，2020年上半年进一步降至583万平方米。

2020年，金茂开始下沉到三四线城市高溢价拿地，试图通过土地的置换来换得利润空间。

在此期间，中国平安的入股进一步拓宽中国金茂的多元化融资渠道。

2020年3月，中国金茂与中国平安下属机构签订金融服务框架协议，服务范围包括存款、贷款、委托贷款、按揭贷款、结算、保理等业务，其中贷款和融资性保利服务余额上限分别为100亿元和30亿元，有效期至2020年底。

然而，当年8月央行设置“三道红线”分档设定房企有息负债的增速阈值，并压降融资类信托规模，倒逼房企去杠杆、降负债。

近年来，中国金茂通过加速销售、减少土储、增发等方式降低杠杆，转让资产“回血”。