最近听说又有房企要冲击千亿了。

上一次听到这个四字组合还是在2020年。

当时，电建地产定下千亿目标；融创中国孙宏斌以30港元/股左右的价格多次增持自家股票，花了超1.5亿；到了年底，经历下跌之后，万科的总市值仍然有超3300亿；恒大的市值还有约1500亿。

2020年，千亿房企的数量爬上山顶，有机构统计的是“43家”，虽然有虚报业绩的水分，但30家至少是实打实有的。

一晃将近5年过去了，融创的市值不到200亿，股价2.1；万科A经历了一个半月的爬坡之后，总市值上升约20%，至927亿，但也不到5年前的3成。

而恒大，如果以“独立运营”作为一家企业生死的判断标准，它已经“消失”了。

这5年间的市场走向，企业的兴衰转向，斩断了很多地产人的信心。

5年不短，足够郁亮从入职万科爬升到整个公司的副总经理；是碧桂园从生死路上捡回生机，销售额增长两倍，开始去海外建设那个知名大盘的时间。

王健林在“胡润百富榜”上最高光的时间，也正好是5年。

流失的时间，和流失的财富，对于地产和地产产业链上的企业、个人来说，都是如梦破灭一般的记忆。

前一段时间打车碰到一个“同行”：原来是干工程的，这几年不可避免的赔了，欠了一些债，为了保护妻、子，形式上离了婚，自己出来跑滴滴赚日常开销。

打车多了，你会发现，这种情况还挺高频的。

这周又碰上一个能聊的大哥。一上车，他就说：“这是我最后一单活儿了。”

我们问：这么早就收工了？

他美滋滋地回答：我们村要拆迁了，200多万。

他家位于河北环京，他的故事还有转折：之前做包工头，在河北、内蒙、东北接分包工程，干的活儿倒是都不赔钱，但要不回来钱。

最开始他的供应商找他要钱，他爽快付完，再去甲方要钱，发现要不出来。后来他“学精”了，甲方不给他钱，他也不给自己的供应商钱——就像很多开发商一样，美其名曰“共渡难关”。

有时候去要钱，几十、上百万的欠款，他只能一次拿到5000。

他说，年景好的时候，身边不少人干工程、干开发商，现在过得最滋润的一个朋友不是主动收手的，而是大开发商进了他们县城，他抢不到地，不得不停下来，躲过了一劫。

这几年，新房成交量从18万亿腰斩，降到9万亿规模，大开发商也不太拿地了。

缩量的市场，诞生了主动缩量的企业。这个时间一直持续了5年。

这5年期间，有的房企在债务重组，有的房企在甩掉高峰期抢地拿到的“负资产”，有的企业在不断优化体系、调整心态，从打法和组织模式上去适应“黑铁时代”。

现在，已经有一批企业调整好了。

除了一直在猛冲的中建、中海，华润，金茂、国贸，以及象屿这样的地方性房企，也开始重新加速。

这意味着，一些企业对市场的判断：“缩量”阶段告一段落，2025年会比2024年好，结构性机会只会更多。

去年四季度至今，房地产市场铺垫了一波行情，让部分企业再次相信政策的推动有一定作用，以及一些企业摸索出的困难市场解法有效用，也能够去模仿。

看到一家企业吃到了肉，也想去分一口，这是企业的天生的基因，也是他们所看到的“生门”。

一位房企高管说：2025年不会再有新的知名企业暴雷了。

今年可能是最后一个“保交楼”高峰，也是没有躺平的企业风险出清的最后一个苦年。

一些房企甩掉负资产和负心态的过程告一段落，正在重拾信心。

企业信心回归的迹象还有2个：

第一，拿地时候的竞争更加激烈了，房企开始愿意冒风险砸钱做项目。

对市场的预期，土地市场是最直接的表现。

今年1-2月，北京土地成交的溢价率有点恐怖。

朱房村两块地，华润+中铁置业+招商联合体出价91.52亿，拿下HD-0803-0029地块，溢价率17.33%；建发90.404亿拿到0030地块，溢价率25.04%。

朝阳三间房地块，被保利+金茂联合体以总价87.295亿获得，溢价率10.05%。

之前的三年中，北京土拍溢价率最高的是东城区金鱼池地块，溢价率25%，同时也是期间唯一一块溢价率超20%的地块。

上海市2月份排出的最高溢价，是虹口区C080302单元hk329-11地块，溢价率38.2%，楼面价达到11.7万/平米。

杭州的纪录是华润置地创造的，以72.48%的超高溢价率拿下杭州城东新城地块。

深圳最新的纪录诞生在1月16日，中海以30.65亿元竞得龙岗区龙城街道G01045-0200地块，超过240轮举牌，溢价率70.4%。

有一个去年的数据可以参考：整个2024年，重点城市推出很多核心区位的优质地块，它们成交的平均溢价率约为15%。

现在房企的杠杆普遍下降，还能在土地市场上举牌的，普遍都是真金白银的下注。

第二点，客户的犹豫期在缩短。

这个现象的原因稍微有点复杂。

主要是因为“市场的有效性”在起作用。市场开始有效，来自三个方面：

一是新房回归市场定价机制，开发商可以拿出策略、产品去匹配需求。同时没有了“限价房”等直接作用于价格的政策产品冲击，需求端的预期变清晰了。

二是二手房作为重要的价格和保值参照，前几个月成交量大涨，提供了足够的样本，一些客户在分析了不同板块的房产价格坚挺程度之后，产生了“外换内”、“旧换新”需求，低价出售的资产，也引起了一波刚需入市。

此外，有真实买房需求和资产置换需求的客户，行动加快了。特别是改善、置换需求，因为有“好房子”的冲击，老房子和新房子之间的产品代际差太明显，出于资产安全考虑，在加速“卖旧换新”。

对于“资产折旧”，最为敏感的群体是持有大量房产的有钱人，上海去年和今年卖得最好的是144平以上户型，也间接证明了这点。

微信的搜索指数是很直观的反映（关键词是“买房”）。2024年“517”、“930”两个节点快速上升，去年底至今持续上升。

但需要注意的是，全国市场局势并不会彻底反转。

接下来，市场会区别对待不同房企，房企会区别对待不同城市。

在开发商眼里，北京、上海的地大部分可以无脑拿，是重仓区域；成都、西安、杭州的地可以拿，值得加仓；南京、长沙等重点二线城市的地，需要挑着拿，要看地段够不够好、符不符合自己现有产品系定位。

大部分三四线城市仍然是低气压区，不值得把有限的资金投进去。

还有一点：地产项目进入了一种新的“跑得快”游戏。

如果一个新项目首次开盘能火，那么它大概率会继续火下去。如果首开冷了，不大降价换量基本就救不活了，一代一代新产品出来会把老项目一层一层压下去。