NO.1丨壹

新房新房库存破1.7万套去化周期6.9个月

根据第一房研究院AI楼市指数系统统计数据显示，截止2024年2月底，合肥库存1.7万套，去化周期6.9个月。从合肥月度库存及去化周期来看，从去年2月份到现在，合肥库存基本上逐月增加，从0.5万套房源增加到1.7万，一年时间库存增加了1.2万套房源；而去化周期从1.7个月增加到目前的6.9个月，去化周期增加了5.2个月。

再来看看新房销售，从近一年合肥新房销售来看，整个呈下行趋势，新房销售也不容乐观，合肥新房销售每个月在三四千套算是比较正常水平，而现在跌到每个月只有一两千套房源，甚至不足千套房源。看一组数据，今年1月份合肥新房销售1132套房源，同比基本腰斩，而2月份新房销售不足千套，仅781套房源，同比下跌近8成，3月份截止到10日，合肥新房销售也仅340套房源，按照这样的速度，3月份的备案也仅刚过千套房源，新房销售在去年的基础上再腰斩，新房销售的下跌也导致的现在库存的增加。

上面的库存还是按照近一年的去化速率计算的，如果按照近6个月的去化速率来计算的话，月均去化套数不足1500套房源，去化周期都超过10个月。

从区域库存来看，包河区库存量最高，将近3500套房源，但是包河区整体流速最高，所以包河区的去化周期较短，仅5.7个月，低于整体去化周期。其次是新站区，新站区库存2975套房源，排名第三的是蜀山区，库存2844套，蜀山区库存主要集中在运河新城板块，另外瑶海区库存也超2000套房源。从去化周期来看，政务区基本上都是老小区剩余个别房源未备案，可以忽略不计，经开区去化周期4.7个月，排名第一，滨湖区5.2个月排名第二，瑶海区5.6个月排名第三，瑶海区5.7个月排名第四，其余区域去化周期均超平均去化周期。

从户型面积段来看，90-110㎡户型占比最高，其次是120-130㎡户型，排名第三的120-140㎡户型，110-120㎡刚改户型占比14.8％，排名第四，而90㎡以下户型占比8.8％。由于前期住宅大户型面积段产品较少，由此可见，库存中存在大量的顶复或者底复。

NO.2丨贰

包河区库存最高经开区去化周期最短

包河区库存3471套房源，去化周期5.7个月，整体来看较为健康，低于合肥平均去化周期。但从库存和成交量来看，库存逐月增加，而新房销售从去年一个月一千套房源，降到现在每个月一两百套房源，在库存不断增加而销售不断减少的情况下，去化周期就不断增加，如果按照近6个月的去化速率算，包河区的去化周期将超过8个月。而去年年底包河区和今年出让的地块若上市，区域内库存将进一步激增，库存压力较大。

包河区库存主要集中在近两年的新盘，库存最高的是翡翠时光，594套房源，该项目是玫瑰绅城北区改名去年上市，库存最高的板块当属淝河板块，目前淝河板块项目较多，皖投云启华章花园、朗拾森屿、招商四季臻邸库存均超300套房源，而招商雍润府也将近300套库存，随着合肥全面取消限购，淝河板块优势也随着降低，板块销售也开始出现下降。

新站区库存2871套房源，去化周期11.6个月。新站区是目前合肥价格洼地，同时去年一年新站没有新的土地成交，区域一直在去库存阶段，但因为整体市场下行，市场成交量下跌。

新站区库存也主要集中在近三年的新项目，库存项目主要集中在少荃湖和职教城两个板块。

蜀山区库存2844套房源，去化周期11.2个月。蜀山区库存整体也是逐月增加，而新房销售基本是反过来，尤其今年1月和2月，整个区域新房销售套数不足百套，去化周期进一步增加。

而蜀山区库存主要集中在运河新城板块，运河新城板块库存超2000套房源，整个板块库存量大，去化速率低，整体板块去化周期较大。

庐阳区库存1528套房源，去化周期11.4个月，庐阳区整体库存在各区中并不高，但是去化速率较慢，导致整体去化周期加大。

庐阳区新锦成时光云锦库存最高，占整个区域库存的近3成，另外庐阳区库存中有很多老项目，比如、华安家园、绿地派克公馆等老项目，如果踢出这些老项目未备案的，庐阳区库存实际上会更少。

瑶海区库存2249套，去化周期5.6个月。瑶海区因东部新中心板块热销拉高整个板块去化速率，整体去化周期处于合肥平均去化周期之下。

瑶海区目前库存较大的板块是老城区，老城区去年除置地中心外，其他项目销售一般。

滨湖区新房库存1508套房源，去化周期5.2个月。滨湖区一直是购房的热门区域，新房整体品质在提高，同时新房价格也不断在刷新，已经是改善购房群体的选择。

滨湖区库存也是集中在近三年新项目上，项目主要集中在金融板块。

经开区新房库存量1868套房源，去化周期4.7个月。经开区去年璟园等项目销售带动这个区域的去化速率，去化周期低于合肥平均值。但今年1月、2月新房销售低于200套，整体来看销量也是在递减。

经开区库存也主要是近几年项目，翡翠云璟和昆库存超300套，整体来看明珠广场板块项目较多，库存也是最大的。

高新区新房库存922套房源，也是几个区域中除政务外库存最少的区域，去化周期7.5个月。主要高新区在售项目少，而且高新区供地也较少，导致整个区域供不应求。

高新区新房库存主要集中在伟星万科星遇光年、新华纺中心、伟星玖峯汇三个项目，整个片区新房在售项目较少。

NO.3丨叁

结语