楼盘为了吸引购房者的眼球，推出了很多“首付一成”或“两成”的促销活动，已经是屡见不鲜。最近，深圳某楼盘更是推出了“零首付”的购房优惠，让不少资金紧张的刚需族怦然心动。

当下，房住不炒因城施策仍然是房地产调控政策的重要方向。今年以来，楼市政策不断推出，品牌房企接连爆雷。刚需的购房者也越来越理性，观望情绪日渐浓厚。

那么，真的靠谱吗？零首付背后又有哪些风险？你知道吗？下面让地产佬来带大家科普一下 。

Part1

零首付—“运作模式”

“零首付”就是购房者先不用缴首付款给开发商，在签订购房合同后直接向银行申请房贷。至于首付款，则是由开发商先帮忙垫付，购房者在约定期限内归还款项。

一般来说，“零首付”有两种运作模式： 一种是在购房时不用交纳首付款，但需要购房者提供一套现有的房产作为抵押物;

另一种则是首付分期，购房者无需任何抵押物，只需先交首付款中的50%左右，剩下的由开发商一次性“借”给购房者，购房者需要在之后的两年内还清首付款即可，但办理时也需要交纳一定的手续费。

以上无论选择哪一种方式，购房者都无法真正实现“零元购房”。

零首付不是馅饼，而是精心设计的诱饵，其中的市场风险不容忽视。消费者要警惕营销话术，根据自身的财务状况作出理性选择，避免陷入违法泥潭引发信用危机。

其实，零首付购房是一种违规操作，不符合国家和银行的政策，暗藏着许多法律风险。真正的零首付购房和购房者想象中的零首付购房，相差甚远。

Part2

零首付的风险

第一：或无法实际拥有房屋所有权

开发商采用“零首付”的营销手段，违背了国务院规定首套住房贷款首付比例不得低于30%，二套住房首付比例不得低于60%的政策要求。

同时，由于购房者实际上没有交付首付款，是无法真正地拥有所购买房屋的所有权，同时银行发放贷款，必然会增加银行贷款的风险。

第二：或将面临购房无效的境地

如果不具有购房资格的购房者与开发商签订“零首付”购房合同后，将面临购房无效的尴尬境界，其按期偿还给开发商或者中介的首付，可能面临无法索回的情况。

第三：或被追究刑事责任

由于实际上的“零首付”是由开发商或中介通过预先垫付，或者是虚拟抬高房价，多从银行贷款的方式来获得首付款，那么开发商和购房者签订的合同也可能存在法律争议，当事方甚至因此可能都会被追究刑事责任。

Part3

零首付—“会更便宜吗？”

昨天上午，深圳龙岗某新盘推出“0首付购三房”活动，直接刷屏各大媒体平台、中介朋友圈。值得注意的是，所谓的“零首付”，实际上是百万首付的分期还款。

具体操作是：客户给10万定金，开发商/第三方借给客户最高100万元（免息）作为首付，客户收到款需要先还10万元，分期5年，前4年每半年还款10万元，最后一年还款5万元。

图源：网络

项目的执行优惠仅推出半天，就被房管部门紧急叫停，“0首付”深圳半日游，据了解，此次“0首付”活动原本暂定8月11日至8月14日。目前，此项目此项目所有的房源均被显示为“分局锁定”。

而东莞首个喊出零首付的项目是水乡某项目。

以88平为例，首付5%最低可以做到8.8万。而不久前，有中介直接喊出“0首付”即可上车的口号。

询问楼盘销售时，销售表示目前很多人选择分期的方式，主要跟四大行合作进行，没有什么风险。

而具体放款金额主要根据客户的征信流水资质，已婚情况做到零首付基本没压力。

滨海湾、水乡片区多个楼盘也采用了5%首付的方式。

像虎门某项目均价2.7万/㎡，最低首期0.5成13万起即可购入。也就是说，凭以往一个厕所的价格，现在可以撬动起整套房子。

当购房者没有足够的资金来支付首付款时，开发商或其他金融机构，通过免息垫付或有偿借款的形式，提供资金给购房者来支付首付。

很多楼盘明面上打出了“零首付”“低首付”的广告，暗地里是将首付款分摊到月供里去。所以零首付买房，并没有更便宜。虽然购房者的上车门槛更低了，但是月供的压力却更大了。

对于经济压力大的家庭来说，零首付购房并不是明智之举。就算首付再低，如果还不起月供，也会因为不能按时交付月供而违约。

零首付购房，能通过银行贷款审批吗？

在零首付购房活动中，为了让资金不充裕的购房者签订购房合同，开发商往往会先临时垫款。

这就面临一个问题：购房者并没有交付首付款，而是由第三方借款或开发商垫资，一旦银行严查购房者的首付来源、信用记录和经济情况，贷款审批就很难通过。

即使银行发放了贷款，后期也可能也会对贷款重新审查。银行一旦发现零首付等违规行为，会提前收回贷款。

简单来说，参与零首付购房活动，购房者在合同履行方面将面临不小的风险。

零首付购房要小心阴阳合同

零首付购房属于违法违规的行为，一直被严格禁止。聪明的开发商当然不会把“零首付”写进购房合同中，而是选择与购房者签订“阴阳合同”。

开发商不仅与购房者签订一份真合同，同时签订一份假合同。在假合同中，将房价拉高，以此向银行贷更多的款。

虚拟抬高房价、多从银行贷款来获得首付款的行为，很明显违反了国家的政策，因此阴阳合同的法律效力难以保证。如果后续出现纠纷，购房者的权益很难得到保障。

如果银行发现阴阳合同的存在，可能会解除贷款合同,严重的还会追究购房者和开发商的违约责任。

说了这么多，无非是希望购房者们明白：天下没有白吃的午餐。参与零首付活动，受益更大的是开发商，而不是购房者。零首付不是没首付，只是给购房者一个交首付的缓冲期。

Part4

零首付—“理性购房”

零首付看似利在眼前，实则弊在长远。表面上看，零首付降低了购房门槛，减轻了购房者资金周转压力，让不具备买房条件的人圆了购房梦。

实际上并未真正降低购房成本，反而通过做高房屋合同总价等方法提高了贷款月供额度，加重了购房者的还款负担。

零首付通过营销把戏，不仅达到“羊毛出在羊身上”的目的，还把债务风险转移到了购房者身上。

由零首付滋生出的“做高合同总价”、首付贷等乱象属于违法违规行为。前者涉嫌骗贷，推高银行风险。

后者往往导致信贷资金绕道流入楼市，早就被监管部门严查严打。之前多地曾开出罚单，案由涉及经营贷款、消费贷款违规用于购房。

在利益面前，个别开发商和房产中介不惜铤而走险，既坑害了购房者，也增加了金融风险和市场风险。

近年来，受多重因素影响，房地产销售呈现下降趋势。压力之下，个别房企在营销方面不择手段，耍起小聪明。

房企去库存，应该“去之有道”，靠营销噱头即便能够暂时走出困境，也很难走得长远。

面对层出不穷的花式促销，大家不要被优惠冲昏了头脑，要冷静理性购房，学会甄别是真降价还是真套路。

那么最后问个问题，你会冒险去买0首付的房子吗？

THE END

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