《南京市住宅物业管理条例》（以下简称条例）于2024年10月1日正式施行。为进一步落实条例关于物业服务合同的规定，维护物业管理各方主体合法权益，南京市住房保障和房产局在前期调研的基础上起草了《南京市住宅小区物业服务合同（示范文本）》（征求意见稿）（以下简称《合同》），现就起草情况说明如下：

一、起草背景

一是上位法发生变化。2020年《中华人民共和国民法典》出台，2020、2021年《江苏省物业管理条例》两次修正，2024年条例正式施行。上述法律法规的变化对合同示范文本提出了新的要求。

二是解决现实管理难题需要。本市尚无合同示范文本，实操中依据的是2018年省工商局与省住建厅、省消费者权益保护委员会联合发布的《江苏省住宅物业委托服务合同（示范文本）》。起草本市合同示范文本适应了形势发展需要，能够弥补现有物业管理合同方面的空白。

三是提升行业发展水平需要。修改、完善物业服务合同示范文本是物业管理工作的重要环节，有利于引导物业各方主体增强契约意识，明确各方权利义务，依法依约享有权利、履行义务、承担责任，提高我市物业管理水平。

二、起草过程

市房产局于2024年10月开始起草《合同》，以《江苏省住宅物业委托服务合同（示范文本）》为底板，借鉴了外地城市（上海、杭州、广州、深圳）的先进做法和经验，全面征求了各区局及市物业管理行业协会的意见和建议。经反复完善，最终形成了《合同》。

三、主要内容说明

《合同》共十章三十一条，分为合同主体、物业管理区域情况、物业服务内容和标准、物业服务费用、双方权利与义务、资金管理、物业服务期限、违约责任及免责约定、争议解决、附则。主要内容如下:

一是明确各方主体基本信息与权利义务。明确了业主按时交纳物业费、遵守管理规约、履行垃圾分类投放主体职责及配合安全管理等义务；明确了物业企业未经业主大会同意不得将物业费、公共水电分摊费、汽车停放费等捆绑收费，未经业主同意不得对任何第三方泄露或擅自使用业主信息等义务。

二是完善物业服务内容与标准。依据条例规定及实操的需要，在常规服务内容之外增加了特约服务、外墙维护及科技住宅系统维护等选择性服务内容。

三是规范费用收取与使用管理。《合同》对物业费的收取标准、计费方式、交纳时间等做出明确规定。此外，针对公共收益的来源（包含甲方收到的违约金）、账户、支出范围等做出详细约定，保障业主对公共收益的知情权与收益权。

四是完善合同变更、解除与纠纷解决机制。为应对物业管理活动中可能出现的各种变化，《合同》对变更与解除情形做出明确规定，同时引入第三方评估机制，对于物业服务企业的服务质量双方有争议的，可以委托第三方评估机构开展评估。