春风送暖，万物复苏，省城各大房企、楼盘进入新一季的销售季，“迎春上新”的各类促销海报纷至沓来。今年以来，各地密集出台住房公积金优化调整政策，长沙、济南、大连等城市，都不同程度提高了住房公积金贷款额度，最高额度提高了几十万元不等，最低首付比例也降到20%。省城太原的公积金贷款政策早在今年1月进行了更新调整，为楼市的“回暖升温”提供支撑。
　　在此背景下，省城楼市新旧房市场却呈现出截然不同的两种态势：新房价格稳中小升，二手房继续成交冷清。作为行业晴雨表，二手房市场的平淡令太原楼市全面“回暖”的时机难以判定。
　　A 止跌企稳：新房房价渐涨促成楼市“升温”
　　2025年开年以来，房地产市场呈现“止跌回稳”迹象，市场信心处于稳步修复的阶段。近日，房企今年1—2月的销售情况揭晓，不少头部房企实现了销售的大幅增长。
　　数据显示，今年1—2月，销售额超过200亿元的房企共有7家。其中，位居前三的保利发展、中海地产、华润置地，销售额分别为340亿元、252亿元、251亿元，三家合计销售额为843亿元。2月，前十强房企单月销售额同比增长17.4%，优于百强的数据表现。2025年1—2月，TOP100房企销售总额为4479.9亿元，虽然仍同比下降5.9%，但降幅较1月份大幅收窄10.6个百分点。其中，2月单月，TOP100房企销售额同比增长17.3%。
　　值得注意的是，头部房企的销售表现明显优于大盘。中指研究院统计，2025年1—2月，TOP10阵营房企的销售额逆势增长，其销售额均值为212.7亿元，较上年小幅增长0.3%。
　　今年以来，楼市“止跌回稳”迹象逐渐增多。据国家统计局此前发布的数据显示，新房价格环比转涨的趋势，由一线城市向二线城市扩围。1月份，二线城市新建商品住宅销售价格环比由持平转为上涨0.1%，为2023年6月以来首次上涨；当月一线城市商品住宅销售价格实现环比两连涨，上涨幅度为0.1%。2025年1月，太原新房价格环比上涨0.3%，同比上涨1%，仅落后于上海的5.6%，排名第二。其中，90平方米及以下的新建商品住宅价格环比上涨0.7％，同比上涨1.5％；90-144平方米的新建商品住宅价格环比上涨0.3％，同比上涨0.8％；144平方米以上的新建商品住宅价格环比上涨0.1％，同比上涨1.1％。
　　“1、2月是楼市传统淡季，在这一阶段销售开始回暖较为意外。”业内人士表示，从去年第四季度开始，省城新房销售价格小步攀升，再加上春节成交淡季影响，其实很多购房者处于观望状态，即使这样，省城楼价在开年依然保持了稳中有升，证明新房市场在持续转好。
　　B 政策支持：公积金首当其冲助力业主换新
　　进入2025年，楼市新政主要集中在公积金方面。据不完全统计，包括太原在内，今年以来全国已经有20多个城市出台了住房公积金优化调整的措施。业内人士认为，这也算是政策方面对楼市“回暖”的一波支撑。
　　山西晚报记者发现，近期多地出台的公积金新政，主要集中在降低首付比例、提升贷款额度、扩大贷款范围、放宽还款时限等方面。例如天津市拟将第二套住房个人住房公积金贷款最低首付款比例由30%调整为20%；青岛市提出五项可上浮公积金贷款额度的情形；天津、宜昌、兰州等地明确将个体工商户、自由职业者等灵活就业人员，纳入住房公积金缴存范围；成都延长了住房公积金贷款到期日等。
　　今年1月10日，太原市公积金政策同样迎来了最新调整，公积金贷款额度、保障房首付比例、套数认定标准等均发生了变化。贷款额度方面，双缴存职工最高贷款额度由80万元提高到100万元，单缴存职工最高贷款额度由50万元提高到70万元，缴存3年以下的最高贷款额度由30万元提高到50万元。除此之外，对于高层次人才、二孩及以上多子女家庭、现役军人家庭，以及自2024年1月1日至2025年12月31日，在太原市范围内出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房，使用公积金贷款的，住房公积金最高贷款额度在上述基础上上浮30%。在套数认定方面，此次《通知》与此前太原市房产管理局发布的“楼市19条”一致，对于2014年12月31日发放，并在再次申请贷款前结清住房公积金贷款的，不再记入住房公积金贷款次数。此外，只将拟购房所在区（县、市）的住房公积金贷款次数作为房屋套数认定标准，套数认定范围从全国缩小到区（县、市）。首付比例方面，购买保障性住房，最低首付比例为15%；购买其他自住住房的，首套住房和二套住房最低首付比例继续执行20%。
　　“在现行的公积金政策下，市民购房在满足特定的一些条件时，贷款的最高额度可以达到130万元。”据相关从业人员介绍，比如双缴存职工的多子女家庭、现役军人、高层次人才等。不仅如此，事实上，省城的公积金政策在过去很长一段时间持续优化，在解除“风险四级响应”之后，去年陆续调整了多项内容，包括放宽“商转公”时限、优化灵活就业人员住房公积金的缴存、提取公积金直接支付购房款、用公积金支付保障性租赁住房租金等。“公积金政策在近些年一直持续调整。”业内人士认为，相比一些宏观调控措施，公积金为购房人带来的优惠实打实看得见，更接地气，对购房人的市场心理预期更能起到促进的作用。
　　C 市场反差：新房促销火热 二手房成交冷淡
　　进入3月份，省城各大楼盘“迎春上新”的销售海报纷纷出炉。业内人士认为，从政策与市场表现来看，2025年新房“回暖”已具备比较充分的支撑。山西晚报记者走访省城楼市发现，业界对省城楼市充满期待，但这一波“企稳回升”主要集中在新房市场，二手房市场则反应平平，未能同步升温。
　　最近一段时间，省城新房市场重新热了起来，开发商纷纷推出促销活动，清盘、加推、现房优惠等花样繁多。例如去年年底正式开盘和平北路某高端改善型项目，加推143—175平方米户型；太原南站附近某项目加推105—125平方米精装改善户型；平阳路附近某高端项目清盘一座已封顶的楼栋，133平方米主力户型可选楼层已经很少……“最近一段时间，到访量明显上升，虽然成交暂时没有明显变化，但可以发现客户的准确度很高，并不仅是来随便看看的，这些都能为后续积累客源。”某楼盘工作人员介绍，当前市场购房需求仍然存在，但购房人观望情绪浓厚，政策变化下购房人心理预期不断调整，一直在寻找更加合适的机会，旺季到来之后，市场也可能出现新的需求，为楼市回暖带来一定的支撑。
　　与新房市场的回暖形成鲜明对比的是，二手房市场表现相对平淡。“目前带看量一直维持在较低水平，成交不如意，还没有感受到‘回暖’迹像。”山西晚报记者采访省城二手房市场发现，多位从业人员均表示二手房是楼市的晴雨表、基本盘，与新房价格稳中有升的表现有明显差异。“学区房在往年此时会有一波小高峰，因为客户要求在4月30日之前完成落户，这会带动二手房市场整体回暖，但今年势头偏弱。”一名从业人员介绍，从今年起，全国幼升小学生的数量开始逐年递减，再加上连续多年的中小学生减负工作，入学置业类需求将会减低，这对各地二手房市场的活跃有一定负面影响。还有就是房产经纪人在自媒体上不断爆出“二手房”超低价的案例，对买卖双方的成交意愿冲击很大，间接抬高了新房的优势，将购房者置业目标转到了新房市场上。
　　业内人士表示，太原新房与二手房市场的分化现象短期内还会持续，除了上述原因外，二手房小区的产品硬伤、购房利好政策对新房偏好同样加剧了两个市场的反差。以置业优惠政策为例，降低首付比例、放宽限购条件等对新房市场的刺激更加明显。还有就是太原刚施行的公积金新政策，贷款额度、首付比例等方面，售价更高的新房享受的优惠更多。
　　D 旺季将至：楼市挑战与机遇并存
　　“二手房需求端不旺盛是当前市场冷清的重要原因。”业内人士表示，相比我省其他城市，省城太原的教育、医疗、经济等方面仍然拥有更多资源优势，是多年保持人口输入型的城市，由此对太原租房、二手房市场带来明显拉升及活跃。“新市民对二手房、租房市场的带动作用较强，同时对刚需产品的价格走势非常敏感。”业内人士表示，新市民刚需型群体数量较稳定有限，太原多年没有出现新市民突然暴增的情形；另一方面，二手房挂牌量的持续增高，价格却持续下行导致购房者观望情绪依旧，或转到新房市场。
　　目前是购房的好时机吗？业内人士称，当前的省城楼市虽然仍处于低位运行，且出现了新房、二手房价格截然不同的反差态势，一方面新房市场在政策支持和购房者的偏好下表现稳定，对于按需改善的新房需求群体来说，“回暖”到来无疑会在一定程度上刺激购房需求，这或许是不错的购房时机；另一方面，二手房由于房龄老、设计落后等原因导致竞争力不显，对于预算有限的刚需群体来说，存在一定的捡漏机会。
　　在自媒体置业信息纷繁复杂、房产主播通过贩卖焦虑情绪来吸粉吸关注的情况下，购房人注意不要被虚假信息裹挟而冲动购房或不购房。比如市民刷到一条“超低价”成交二手房视频之后，平台即会不断推送此类信息，让受众对二手房成交价超低产生“误判”。无论是品质至上、价格超高的豪宅还是价格极低的二手房，购房者最好是通过线下探市看盘，了解真正意向房的成交价，真实的情况可能打破业主固有的价格心理预期，“好货不便宜”仍是主要的消费规律。