北京楼市，今年明显是分水岭。
一边是二手房还在阴跌，一边是地王在不断刷新历史纪录。
杭州土拍3月底一周内两次刷新楼面价纪录，新的纪录是8.8万/平，已经直逼北京上海。
放眼全国，杭州，上海，成都等城市都是这样，可以预见今年土拍楼面价会不断新高。
是开发商傻？还是过度自信？都不是，根本原因是楼市的玩法已经变了。
今年的纯新盘，基本都是“好房子”的换代产品，所谓的第四代住宅，在市场上吊打大部分存量新房项目，老项目则不断爆出降价大甩卖消息。
就像上一篇说的，新老项目的表现，可能是冰火两重天。
什么是“好房子”？
北京规土委在2月份已经出台了“好房子”的标准，大家可以自行查阅。
从购房者的角度来看，基本是如下几点：
得房率大幅提高，户型更加舒适合理，园林公区奢华酒店化，装修品质大幅提升。
显然，楼市发展到了新的阶段，需要讲新的故事了。
城镇化扩张进入尾声，老故事已经基本落幕。
盛宴已经进入打扫阶段了，尽量不要为残席买单。
什么是老故事？
过去十几年的故事是 -
开发新区，替代老城区。
因为新区容易拆迁，有足够的土地，老城区土地稀少，过去老城区拆迁还能往郊区赶人，现在越来越难了。
故事就是规划，规划就是故事。
故事都很美好，成功的却很少。
全国很成功的新区，基本上一只手数得过来，浦东新区、成都高新区等等几个。
北京的通州副中心，蓝图宏伟；雄安新区，千年大计...
新城的规划都是宏大叙事，但到了兑现阶段，往往现实不如想象那么美好，人生若只如初见...
以通州为例来说，行政中心，运河商务区，环球影城，中国人民大学，三大建筑，一批三甲医院，副中心交通枢纽，确实砸了几千亿进去，最重大的工程基本都差不多了。
如果这些都没能挽救房价，房子都不好卖，后面还有多少能量？
各个行政区也都有自己的新区。
丰台有丽泽商务区、河西园区、昌平有未来科学城东西区、顺义有顺义新城，海淀有北部新区。
昌平的未来科学城的老故事不太成功，又换了个姿势，大笔一挥，讲未来科学城西区的故事。
目前来看，真正能托住房价的，只有海淀北部新区，因为确实有大量的科技公司来造富。
新区的故事基本讲完了，再依依不舍也得告别，新区除了海淀，土地都不太好卖了。
就像股市里有些故事，有的一两天就兑现，有的持续很多年，楼市的故事，有的更是长达20年。
学区房的老故事，也接近散场了，能拉动房价，促进卖地的老故事都很疲软。
那么只能开新服，开辟新的赛道，讲新的故事。
2023年，限墅令取消。
2024年，各城市普宅线取消或者大幅放宽。
同期，各地新房不再限价。
2024年下半年，住建部开始提出“好房子”；
2025年，各地纷纷发布“好房子”标准；
3月份，住建部确定“好房子”标准；
3月31日，住建部发布国家标准《住宅项目规范》，明确新建住宅建筑层高不低于3米（之前2.8米），4层及以上设置电梯，对于环境噪声、隔热保暖、养老安全等等全方位进行提升。
得房率大幅提高，品质大幅提高，以前不让规划的现在都能规划，以前不让做的现在都要求做，以前不让上的黑科技都随便上，而且不限价销售。
成都已经有得房率138%的“好房子”，长沙已经有得房率145%的新盘了，北京还扭扭捏捏的在路上。
核心只有一点：高价把土地卖出去。
维持房价有很多方法，提高得房率是其中之一。
有一天你看到你的房子得房率75%，新房130%的得房率，你的房子破旧不堪，新房美轮美奂，会不会崩溃？
国家也说了，要更好满足人民群众对高品质生活的需要。
未来楼市的头部就是“好房子”，价格不能跌，至于二手房价跌不跌就无所谓了。
从筹码上说，好房子是极少人拥有的，但大多数人想要的。
过去大平层、别墅也是稀缺资产，北京楼市比较迟钝，上海领先了好几年，上海这几年这种头部资产涨幅领先与其他的房子。
就在中国的股市，前些年的核心资产，是白酒、新能源、医药，现在都没人要了，跌了好几年。
现在的热门资产，是科技股，半导体、AI、机器人。
绝大部分机器人股票其实就是汽配股，但现在讲的机器人故事好听，星辰大海，想象无限...
都是故事，但只要进了场子，就得按照庄家定下的规矩来玩。
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