近日，为响应央行政策部署，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行等一批银行陆续官宣，将于25日批量下调存量房贷利率，并对调整细则进行了说明。

这一政策究竟能为个人带来多大利好？贷款人如何查询？为此，南都记者向有关银行和专家进行了咨询。

存量房贷利率下调于个人是杯水车薪？需区分不同情况

南都记者关注到，自9月24日央行行长潘功胜在国新办新闻发布会上宣布推动降低存量房贷利率以来，类似这样的消息走进公众视野：“贷款百万元、30年，月供少还170元。”其实，这样的表述并不准确。对于不同地区、不同贷款时间、不同贷款额度的贷款者，存量房贷利率调整后，其个人减少的利息支出也大不相同。

以工商银行、农业银行、中国银行、建设银行的存量房贷利率调整细则为例，10月25日起，将对存量个人房贷利率进行批量调整。除贷款在北京、上海、深圳等地区且为二套房贷款的情形外，当前房贷利率高于LPR（贷款市场报价利率）30BP（基点）的，统一调整为LPR-30BP。此外，建设银行客服人员告诉南都记者：“本次存量房贷利率调整的是基点，不是LPR，LPR按照贷款人贷款时和银行约定的时间进行调整。”

这也就意味着，不同的家庭面临不同的调整幅度。列举两个实例：北京市民王先生去年5月申请的首套房商业贷款110万元，贷款期限为23年，采用等额本息方式还款。一直以来，其执行的利率政策为LPR+55BP；其中，LPR于每年1月1日根据最新利率调整一次，调整后一年内不变。当前，其房贷利率为4.75%（4.2%+0.55%），每月商贷月供约为6560元。

这一次的调整后，王先生的房贷利率将降为3.9%（4.2%-0.3%，4.2%为1月1日的LPR），再减去其已经偿还的本金和利息，王先生10月、11月、12月将每月将少还房贷490余元。如果2025年1月1日LPR维持当前的3.85%或继续降低，那么王先生明年的月供或将进一步减少。

另一个案例是，北京的苏先生2018年6月申请了一笔113万元、为期16年3个月的首套房商业贷款，采用等额本息的方式还款。其当时购房执行的利率政策是LPR+0BP，其中，LPR于每年1月1日根据最新利率调整一次，调整后一年内不变。当前苏先生的此笔房贷利率为4.2%。这一次调整后，苏先生的房贷利率将降至3.9%，2025年到来之前，其每月将少还房贷约105元。

对于因存量房贷利率下调而每月减少的利息支出，有公众表示杯水车薪，但也有观点表示：“存量房贷压力的减轻，近乎于直接发钱，比发优惠券还有用。”

减息1500亿元将多大程度提振楼市和消费？仍需观察

为何存量房贷利率在此时下调？

南都记者关注到，今年以来，有些地方的首套房商贷利率降至2%—3%，比如，北京的首套房贷利率也降至3.4%。很多买过房的老业主对此表达呼声：他们的商贷利率甚至还站在4%—5%的“高岗”上。由于新旧商贷利率差较大，加之楼市不景气等原因，很多老业主申请了提前还贷，拟购房者则选择继续观望。

对此，清华大学中国经济思想与实践研究院院长李稻葵公开表示，此次下调存量房贷利率，打破了新旧商贷利率相差较大的局面，有效提升了楼市信心，增加了拟购房者下决心的速度。

一位不愿透露姓名的专家也认为，下调存量房贷利率的同时，如果建立更加灵活的调整机制，比如根据央行公告，当存量房贷利率与新发放房贷利率出现一定差距后，借贷双方可适时通过变更合同等方式，自主协商调整贷款利率加点幅度，不需要等到再次批量调整，如此灵活操作，则将有助于稳定购房者预期，提振市场主体信心。

除了对楼市利好，李稻葵还公开表示，下调存量房贷利率还能刺激居民消费。他说道：“房地产是不少家庭的主要资产，也是主要的负债来源，房地产对于消费既有财富效应也有挤出效应。在楼市上行时，财富效应往往大于挤出效应，只要房价在涨，就能带来一定的消费刺激；但楼市下行之时，财富效应降低或不复存在，而工资是有限的，如果都用于还房贷，则对消费、经济产生不利影响。因此，降低房贷利率，减少利息支出，就能转移一部分的收入到消费上，对于扩大内需，提振经济都有积极作用。”

据央行测算，此次存量房贷利率下调，将惠及约5000万借款人，每年降低借款人利息支出约1500亿元。

但对于存量房贷利率批量下调，能在多大程度上促进居民消费和投资，招联首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼对南都记者表示：“仍需继续观察。”他认为，从短期看，还应采取更多措施，进一步提振居民消费与投资需求。如大幅度提高个人所得税起征点，继续降低小微企业和个人工商户税负。从中长期看，应进一步完善全覆盖的社会保障体系，更好地满足居民养老、就医、教育等方面的迫切需求，降低居民后顾之忧进而降低预防性储蓄意愿，从根本上提振居民消费、投资的意愿和能力。

值得一提的是，降低存量房贷利率，在给购房者减压的同时，也减少了银行的利息收入。但业内人士认为存量房贷利率调整对银行净息差的影响总体保持中性。

“考虑到央行已经降低存款准备金率0.5个百分点，降低政策利率0.2个百分点，预计带动中期借贷便利（MLF）利率等利率下行，也节省了银行资金成本，有助于提升银行可持续经营能力，为银行更好支持实体经济提供一定支撑。综合考虑这些政策措施，存量房贷利率此次调整后，银行净息差将有望保持基本稳定，稳健发展能力和服务实体经济能力将保持基本不变。”董希淼如是表示。

【知识多一点】：

10月25日后房贷月供将少还多少？怎么查？

自存量房贷利率下调的消息传出后，社会公众普遍关心的是：每月能少还月供多少？在10月25日调整之前，能否测算？

南都记者注意到，工商银行、农业银行的手机APP上都有贷款计算工具，建设银行推出了“智慧个贷”小程序，居民个人可以根据贷款余额、剩余还款期限以及还款方式进行测算。如有疑惑，也可以向银行客服人员咨询。

需要注意的是，此次下调的存量房贷利率指的是商业贷款利率，不针对公积金贷款。

另外，根据各大银行公告，除贷款在北京、上海、深圳等地区且为二套房贷款的情形外，当前房贷利率高于LPR-30BP的，同时采用浮动利率定价方式的，统一由银行批量调整为LPR-30BP，贷款人无需申请。对于固定利率和基准利率的房贷，需客户先提出申请转成浮动利率。